La gestión de comunidades de vecinos es un aspecto sumamente importante para el correcto funcionamiento de las viviendas en régimen de propiedad horizontal en España. En este sentido, los gestores de las comunidades juegan un papel crucial en la administración de los edificios, siendo en muchas ocasiones los encargados de mantener una buena convivencia entre los propietarios mientras aseguran el cumplimiento de la normativa en las instalaciones. Estos profesionales son responsables de una gran variedad de tareas, que van desde la gestión financiera hasta la resolución de conflictos entre los vecinos, y cuya laboral fundamental pasa por garantizar la correcta convivencia y el mantenimiento de las instalaciones comunes.
A través del siguiente artículo se explora cuál es el papel concreto de estos gestores de las comunidades de vecinos, examinando sus funciones, así como las distintas leyes que rigen la administración de las comunidades y la importancia de la protección de datos en este entorno.
Administración de una Comunidad de Vecinos
El gestor de una comunidad de vecinos, también conocido como administrador de fincas, es el encargado tiene una serie de responsabilidades que aseguran el correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios. Si bien en ocasiones la propia comunidad designa a uno de sus miembros para asumir estas responsabilidades, en la mayor parte de los casos, estas prefieren contar con un profesional debido a la complejidad de las tareas y las implicaciones legales que pudieran surgir.
Entre las principales funciones de un administrador de fincas se encuentra llevar a cabo la gestión administrativa y documental. El administrador es responsable de llevar a cabo el control de la documentación de la comunidad, entre la que se incluyen los contratos con proveedores, facturas o cualquier otro documento de carácter relevante. Además, será el encargado de convocar y documentar las reuniones de la junta de propietarios.
Asimismo, será quien lleve a cabo la gestión de los presupuestos de la comunidad. Esto incluye la recaudación de cuotas a los propietarios, el pago de servicios comunes (como el mantenimiento, la luz y el agua de las zonas comunes), y la creación de un presupuesto anual que contemple posibles imprevistos o futuras inversiones. Será igualmente quien se encargue de mantener las zonas comunes, para lo cual deberá gestionar los contratos de mantenimiento con proveedores y asegurar que lo servicios se presten de forma adecuada. Por otro lado, tal y como se señalaba con anterioridad, el administrador habrá de actuar como mediador en aquellos casos en los que surjan conflictos entre vecinos antes de que los mismos escalen a niveles legales.
Por todo ello, para ejercer como administrador de fincas en España es sumamente recomendable contar con formación adecuada en áreas como el derecho o la contabilidad.
Leyes relevantes a tener en cuenta las comunidades de vecinos
El marco legal sobre el que se basa la gestión de las comunidades de vecinos se basa en la Ley de Propiedad Horizontal. A través de la misma, se regula la vida en comunidad, así como las relaciones entre los propietarios de una comunidad de vecinos. Dicha ley ha sido modificada a lo largo del tiempo para adaptarse a las nuevas realidades de la convivencia en los inmuebles compartidos, y a través de la misma se regulan las normas fundamentales para el uso y disfrute de los elementos comunes, así como los derechos y deberes de los propietarios.
Además, el propio Código Civil regula algunas cuestiones adicionales relacionadas con la convivencia en comunidad, especialmente en lo que respecta a la propiedad y los derechos de los vecinos. Por ejemplo, el Código Civil establece el derecho de servidumbre, que puede ser relevante en ciertos casos de comunidades donde existan elementos compartidos entre diferentes propiedades.
Igualmente, se debe tener en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, si bien se aplica principalmente a las relaciones entre propietarios e inquilinos, es relevante en aquellos casos en los que los propietarios alquilan sus viviendas. Dicha ley regula los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario, y puede influir en la forma en que se administran ciertas cuestiones en la comunidad, como el uso de las zonas comunes o la responsabilidad sobre los daños causados por los inquilinos.
Por último, en los últimos tiempos, la legislación española ha avanzado en la implementación de medidas que favorezcan la accesibilidad universal en las comunidades de vecinos, especialmente en lo que respecta a las personas con movilidad reducida. La LPH ha sido modificada para obligar a las comunidades a realizar obras de accesibilidad cuando sean solicitadas por un vecino con discapacidad o mayor de 70 años, siempre y cuando el coste de las obras no exceda 12 mensualidades ordinarias de gastos de comunidad.
Protección de datos en las comunidades de vecinos
Uno de los temas más recientes y relevantes en la administración de comunidades de vecinos es la protección de datos personales. Con la entrada en vigor del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) en la Unión Europea y su adaptación en España a través de la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de Derechos Digitales (LOPDGDD), las comunidades de vecinos están obligadas a cumplir con estrictas normativas en cuanto al tratamiento y almacenamiento de los datos personales de los propietarios.
En una comunidad de propietarios se manejan diversos datos personales, desde nombres o direcciones hasta información bancaria para la domiciliación de las cuotas. Además, algunas comunidades cuentan por ejemplo con sistemas de videovigilancia en las zonas comunes, lo que implica la captura de imágenes de los vecinos, cuestión que implica un tratamiento de datos personales. En este sentido, la comunidad de propietarios a través de su administrador o presidente actúa como responsable del tratamiento de los datos personales de los vecinos.
Por ello, la comunidad deberá obtener el consentimiento explícito de los vecinos para el tratamiento de sus datos, especialmente en aquellos casos en los que se fueren a emplear para fines diferentes a los estrictamente necesarios para la administración de la comunidad. Se habrá de informar sobre los datos que se están recopilando, con qué propósito y quien va a tener acceso a los mismos. Los vecinos podrán acceder a sus datos personales, así como solicitar su rectificación o eliminación en caso de considerar que no se están utilizando de forma correcta. La comunidad habrá de implementar en este sentido un procedimiento claro para gestionar estas solicitudes.
Por ello, la comunidad esta obligada a implementar medidas de seguridad adecuadas para proteger los datos personales de los vecinos, y evitar accesos no autorizados o que se produzcan filtraciones de información. Esto es especialmente relevante en el caso de las grabaciones de videovigilancia, que deben almacenarse de manera segura y solo pueden ser accesibles por personas autorizadas.
Conclusiones
La figura del gestor de comunidades de vecinos es esencial para el correcto funcionamiento de las comunidades en España. Estos profesionales desempeñan un papel clave en la administración de los edificios y en la mediación de conflictos entre vecinos, al mismo tiempo que garantizan el cumplimiento de la normativa legal vigente. La Ley de Propiedad Horizontal sigue siendo el marco legal principal para regular las relaciones entre los propietarios, mientras que la protección de datos personales ha cobrado cada vez más relevancia en el contexto de la vida en comunidad.
Con el tiempo, la profesión de administrador de fincas se ha especializado, exigiendo un conocimiento profundo no solo de las leyes aplicables, sino también de la contabilidad, la mediación de conflictos y la gestión de recursos humanos y financieros. La creciente complejidad en las normativas, especialmente en áreas como la protección de datos y la accesibilidad, plantea nuevos retos a los gestores, que deben mantenerse actualizados para ofrecer un servicio eficiente y ajustado a la ley.
En resumen, el gestor de comunidades de vecinos no solo facilita la convivencia y el mantenimiento de los inmuebles, sino que también actúa como garante del cumplimiento de las leyes, asegurando que los derechos y deberes de los propietarios se respeten. La evolución de esta profesión en los próximos años dependerá en gran medida de su capacidad para adaptarse a las nuevas demandas y normativas, como la creciente digitalización y las exigencias en materia de sostenibilidad y accesibilidad.
